税总:土地转让契税不能扣除开发成本

　　近日，国家税务总局下发《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号），对国有土地出让后再转让的契税计税依据问题做出明确规定，视野论坛网友“mdgsy”对此作出详细的解读。

　　文件中的“招、拍、挂”程序是指招标、拍卖和挂牌出让。所谓招标是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。所谓拍卖是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。所谓挂牌是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

　　国税函[2009]603号文件解决了《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第二款的问题，财税[2004]134号第一条第二款规定“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”，新文件则对以上内容进行了补充，明确了对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权契税的计税依据。文件中“承受国有土地使用权”的方式，根据上下文应指出让取得，而不包括转让、租赁方式。

　　值得注意的是，文件中提到土地前期开发成本不得扣除，但“土地前期开发成本”包含什么内容没有明确，根据财税[2004]134号，个人理解为应包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等，也就是说和协议出让内容一致。注意这里是土地前期开发成本，而不是土地前期开发费用。